Grundstückseigentümer erhalten zu Beginn eines jeden Jahres den jährlichen Grundsteuerbescheid von der Kommune. Mit der Zahlung der Grundsteuer ist es in diesem Jahr jedoch nicht getan. Das Bundesverfassungsgericht hat bereits im Jahr 2018 zur Reform der Grundsteuer verpflichtet. Diese wurde im darauffolgenden Jahr in die Wege geleitet. Obwohl eine Übergangszeit bis Ende 2024 gilt, sind bereits ab 2022 Eigentümer zur Abgabe einer Feststellungserklärung verpflichtet. Diese dient als Grundlage zur Berechnung der zukünftigen Grundsteuer. Der bisherige Faktor des Einheitswertes einer Immobilie wird durch den so ermittelten Grundbesitzwert ersetzt.
Zukünftige Berechnung der Grundsteuer
Nun gehen viele Eigentümer davon aus, deutlich mehr Grundsteuer zu zahlen. Die neuen Grundbesitzwerte sind wahrscheinlich in den meisten Fällen gegenwärtiger und somit um einiges höher als die bisherigen Einheitswerte. Die Kommune legt weiterhin einen Hebesatz fest, der mit einer Steuermesszahl und dem ermittelten Grundbesitzwert multipliziert wird. Derzeit beträgt die Steuermesszahl für eine Eigentumswohnung, ein Mehrfamilienhaus oder ein unbebautes Grundstück 3,5 Promille. Die Grundsteuer-Belastung soll nach Möglichkeit nicht steigen. Daher wird der Steuermessbetrag auf 3,1 Promille abgesenkt. Im Zuge der Reform werden daher auch viele Kommunen die Hebesätze niedriger festlegen.
Drei Kategorien der neuen Grundsteuer
Die Grundsteuer ist in drei Kategorien eingeteilt. Grundsteuer A gilt für landwirtschaftliche Betriebe. Grundsteuer B gilt für bebaute und unbebaute Grundstücke. Neu ist die Grundsteuer C. Kommunen können durch einen höheren Hebesatz unbebaute baureife Grundstücke damit höher belasten. In Bayern wird die Grundsteuer C nicht erhoben.
Grundstückseigentümer müssen aktiv werden
Das neue Gesetz tritt erst ab 2025 in Kraft. Bis dahin berechnen Kommunen die Grundsteuer noch wie bisher. Grundstückseigentümer müssen jedoch schon in diesem Jahr tätig werden. Im Zeitraum von Juli bis Oktober muss eine Feststellungserklärung eingereicht werden. Darin verlangt das Finanzamt zahlreiche Angaben zum Objekt, die zur Ermittlung des Grundbesitzwerts erforderlich sind. Dafür wird Ihnen voraussichtlich eine Frist von einem Monat gegeben. Zum Stichtag 01. Januar 2022 müssen Angaben über die Lage des Grundstücks, die Grundstücksfläche, den Bodenrichtwert, die Gebäudeart, die Wohnfläche und das Baujahr der Immobilie gemacht werden. Um noch offene Fragen zur Feststellungserklärung zu klären und sich optimal darauf vorzubereiten, ist es empfehlenswert, einen fachkundigen Steuerberater heranzuziehen.
Elektronische Feststellungserklärung per Elster
Das Finanzamt wird Grundstückseigentümer wahrscheinlich Ende März offiziell zur Abgabe einer Feststellungserklärung auffordern. Diese muss über das Portal Elster digital übermittelt werden. Nur noch in Ausnahmefällen ist eine Übermittlung in Papierform möglich. Ein Nichtnachkommen der Pflicht kann teuer werden. Vom Finanzamt gibt es voraussichtlich nur eine Ermahnung. Ein Verspätungszuschlag wird sowieso schnell erhoben. An Zwangsgeld können bis zu 25.000 Euro festgesetzt werden. Wird dann immer noch keine Feststellungserklärung eingereicht, werden die Besteuerungsgrundlagen geschätzt. Dies wird vermutlich nicht zugunsten des Eigentümers ausfallen.
Hoher Arbeitsaufwand für das Finanzamt
Das Finanzamt beginnt schon in diesem Jahr damit die Daten zu erheben, da ein erheblicher Arbeitsaufwand besteht. Es wird eine Flut an neuen Steuerbescheiden ergehen. Insgesamt müssen zwölf Millionen land- und forstwirtschaftliche Betriebe sowie 24 Millionen Wohnungen und Wohnhäuser neu bewertet werden. In den alten Bundesländern wurde bisher der Einheitswert auf den 01. Januar 1964 und in den neuen Bundesländern auf den 01. Januar 1935 zur Berechnung der Grundsteuer herangezogen. Diese Werte sind nicht mehr aktuell und vollkommen veraltet. Nach Auffassung des Bundesverfassungsgerichts in Karlsruhe ist dies verfassungswidrig. Die meisten Bundesländer setzen das Bundesmodell genauso um. Einige Bundesländer haben jedoch eine Öffnungsklausel genutzt und eigene Modelle entwickelt.
