Stiegen seit mehr als zehn Jahren die Immobilienpreise in Deutschland bis Anfang 2022 kontinuierlich an, sorgten der russische Angriffskrieg, die kräftig steigenden Energiekosten sowie das Ende der Nullzinsphase zum vierten Quartal des Vorjahres dafür, dass die Aufwärtskurve abknickte. Anfang 2023 schien sich die gesamte Branche im Schockzustand zu befinden, Käufer hielten sich zurück, Makler wurden zusehends ratlos, Verkäufer fürchteten radikale Wertverluste. Mittlerweile keimt wieder Optimismus auf, die Talsohle scheint überwunden. Wie bewerten Brancheninsider die aktuelle Entwicklung?
Die Abwärtskurve scheint gestoppt
Immoscout24 sieht nach Auswertung der eingestellten Angebotspreise bereits ein Ende des Abwärtstrends, der sich im letzten Jahr deutlich abzeichnete. Gaben die Verkaufspreise für Eigentumswohnungen und Häuser im Durchschnitt bis zu zehn Prozentpunkte nach, lässt sich deutschlandweit wieder ein Plus von 2,3% beobachten. Eigentumswohnungen (ETWs) legen dabei mehr zu als Häuser. Bewegt sich das Wachstum im urbanen Umfeld insgesamt auf einem moderaten Niveau von einem Prozent, sind lediglich fünf der sieben Metropolen in der Bundesrepublik betroffen. Nicht aus den Augen verloren werden sollte bei dieser Betrachtung der Anstieg der Mieten, der keinen Einbruch erlebt hat und die Wohnungssituation weiter unter Druck setzt. Als Hauptursache für die Entspannung wird unter Experten einhellig die Stabilisierung der Bauzinsen identifiziert, die sich mittlerweile bei 3,6 Prozent eingependelt haben. Im März wurde immerhin noch die 4-Prozent-Marke gerissen. Den Status Quo beurteilen Brancheninsider aber differenzierter.
„Kaufinteressierte sollten nicht zu lange auf weiter sinkende Preise spekulieren!“, meinte beispielsweise Dr. Gesa Crockford im April, Geschäftsführerin des Portals Immoscout24, erkennt in der Datenauswertung eine deutliche Erholung der Preise und eine steigende Nachfrage bei Kaufinteressierten. Insbesondere in den Metropolen sollten potentielle Käufer nicht mehr darauf hoffen, dass das Preisgefüge weiter nachgibt. Aktuell stabilisieren sich Kaufpreise und Bauzinsen gleichzeitig und eröffnen ein interessantes Zeitfenster für günstige Gelegenheiten. Mit Blick auf die weiterhin angespannte Wohnungssituation stellt sich der promovierten Diplom-Kauffrau primär eine Intensivierung der Neubautätigkeit als Lösung dar.
„Wir erleben derzeit lediglich eine gewisse Stabilisierung, weil Käufer davon ausgehen, dass wir den Großteil der Zinssteigerungen bereits hinter uns haben.“, so Sven Carstensen, Vorstand des Immobilien-Beratungs-, Analyse- und Bewertungsunternehmens bulwiengesa. Laut Interview im Handelsblatt vom 14. April diesen Jahres würde fehlende Transparenz im Bereich der energetischen Sanierung und offene Fragen zur Heizungs-Thematik dafür sorgen, dass Käufer von älteren Eigentumswohnungen den anstehenden Investitionsbedarf stark unterschätzen oder sogar auf Mogelpackungen hereinfallen können. Dementsprechend rät er dazu, sich bei Bestandsimmobilien auf Objekte zu konzentrieren, die frisch saniert sind oder deren Sanierungsbedarf schon detailliert analysiert und eingepreist wurde.
Hendrik Richter, Geschäftsführer der Immobilienplattform ohne-makler.net, beobachtet trotz der bundesweiten Stabilisierung in guten Lagen immer noch vereinzelnde Preisabschwünge von 30 bis 40 Prozent. „Allerdings primär in Ausnahmefällen. Etwa wenn die Verkäufer dringend und schnell verkaufen müssen und sie kein Alternativszenario mehr sehen. Trotzdem werden solche sinkenden Preise nicht zur Regel werden. Dafür ist der Zuzug zu stark und die Neubautätigkeit in Deutschland zu mickrig.“
Käufer wären aktuell in einer besseren Verhandlungsposition, Angst sei dennoch kein guter Ratgeber. Orientierung bei der Preisfindung kann die Erstellung eines Wertgutachtens bringen.
Fazit und Ausblick
Wenn sich die relevanten Faktoren nicht drastisch ändern, ist davon auszugehen, dass die Preise im Verlauf des Jahres weiterhin leicht ansteigen. Die enttäuschenden Neubau-Initiativen werden nicht für Entspannung bei der Wohnungsnachfrage sorgen. Aktuelle und zukünftige Maßnahmen zum Erreichen der Klimaneutralität können bei Eigentümern Kosten verursachen, deren Umfang nicht abgeschätzt werden kann. Entsprechend groß ist weiterhin die Unsicherheit im Markt unsanierter Bestandsimmobilien.
